Continua nel 2013 in Italia il crollo dei mutui per l’acquisto di abitazioni. Nei primi 9 mesi del 2013 c’è stata una ulteriore contrazione del 12% (a 18,9 miliardi di euro), dopo la caduta del 46% nel 2012 e del 9% nel 2011. In tre anni, in pratica, le erogazioni si sono più che dimezzate, passando dai 58,2 miliardi di euro del 2010 ai circa 23,4 attesi per fine 2013. In questo difficile contesto cresce il ruolo ai mediatori creditizi che seguono ormai una pratica su cinque. È un trend in linea con la prassi europea dove il ricorso a figure esterne alle banche per condurre a buon fine le pratiche di finanziamento raggiunge anche il 50% dei prestiti.
Il Rapporto Mediofimaa mostra che nel I semestre 2013, i broker (intermediari creditizi) hanno seguito il 20% dei finanziamenti erogati (fonte: Assofin). L’80% dei prestiti è transitato direttamente dalle banche. La riforma del mercato della mediazione creditizia (d.lgs. n. 141/2010) ha portato ad una concentrazione del settore, in seguito ai rigidi criteri patrimoniali e professionali richiesti. Gli operatori sono scesi da oltre 120.000 mediatori creditizi persone fisiche e 10.000 società di mediazione creditizia a poco più di 200 società attuali di mediatori creditizi. Tra queste solo 3 hanno connotazione nazionale e più di 200 collaboratori. I collaboratori, che provengono dagli ex mediatori persone fisiche, sono meno di 5.000. “I nuovi enti di mediazione – spiega Giancarlo Vinacci, Amministratore Delegato di Mediofimaa – sono assoggettabili a controlli quasi paritetici a quelli delle banche. Questo nuovo contesto regolato e controllato lascia sperare che anche le banche italiane, come ad esempio quelle inglesi dove il canale indiretto supera il 50%, cercheranno di spostare la loro attività su canali a costo variabile, tipicamente reti di mediatori creditizi. Per quanto riguarda Mediofimaa – prosegue Vinacci – rilevo che, pur in un mercato ancora in contrazione, ci collochiamo tra i primi 3 player del settore con una crescita nel III trimestre del 2013 del +10% vs 2012 e un gap positivo del +22% rispetto al totale registrato dal mercato nel II semestre 2012.
Il Rapporto Mediofimaa mostra come i tassi medi applicati, ai mutui, comprensivi delle commissioni (TAEG) sono saliti dal 2,71% del gennaio 2010 al 3,96% del settembre 2013 (Fonte: Bankitalia). Per poter sostenere le rate, i clienti scelgono mutui molto lunghi. Nel 2012 la durata media delle nuove erogazioni è stata di circa 22 anni. In tre casi su quattro (76%) i mutuatari preferiscono il tasso variabile, oggi più basso, mentre circa un quarto punta sul tasso fisso (24%).
I dati evidenziano inoltre che è in crescita lo spread sui mutui. Per il tasso variabile, si è passati dall’1,87 di due anni fa (terzo trimestre 2011) al 3,6% del terzo trimestre 2013. Così, mentre il tasso base di riferimento – l’Euribor – scendeva ai minimi storici (da 1,5% a 0,21%), il costo effettivo per un mutuo è salito. Lo stesso accade per il tasso fisso.
Il 70% di chi ricorre al mutuo lo fa per acquistare la prima casa.
Dai dati presentati da Mediofimaa emerge che, dopo un 2012 caratterizzato da una riduzione complessiva degli erogati pari al 49,6% (da 49,2 miliardi del 2011 a 24,7 miliardi), la contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati risulta oggi più contenuta: nel corso del I trimestre 2013 la flessione registrata è pari al -20,6% e nel II trimestre del -16,3%. Il dato aggregato relativo al 2013 segna un -5.5% rispetto allo stesso periodo del 2012 (gennaio-ottobre), ma da luglio la domanda ha ricominciato seppur lievemente ad aumentare: Luglio 2013: +2%, Agosto 2013: +4%, Settembre 2013: +7.3%, Ottobre +1.2%. La fascia di durata che raccoglie la maggior parte (il 28,3%) delle richieste di mutuo è quella tra i 25 e i 30 anni, ma risulta in flessione dell’1,8% rispetto al periodo gennaio-ottobre 2012. Aumenta, invece, la fascia 10-15 anni (+1,5%). A ulteriore conferma della cautela adottata dalle famiglie italiane in questa delicata fase del ciclo economico va considerata anche la progressiva diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che nel 2013 (gennaio-ottobre) si attesta a 127.524, contro una media di 137.215 euro rilevata nel terzo trimestre 2011 (-7,2%). Parallelamente, il peso della domanda di mutui per liquidità aumenta dal 7% al 9% e per mutui di surroga cresce dal 9% al 10%. Aumenta l’incidenza dei richiedenti nella fascia di età sopra i 55 anni, che oggi rappresentano circa il 19% del totale (erano il 14% del secondo trimestre 2012), mentre diminuisce la domanda da parte della fascia di età 36-45 (dal 36% del secondo trimestre 2012 al 33% del terzo trimestre 2013). Oltre l’80% dei nuovi mutui è richiesto da lavoratori dipendenti a tempo indeterminato, il 13% da lavoratori autonomi e liberi professionisti, il 3% da pensionati e il 2% da lavoratori atipici. Sempre meno richiedenti con redditi netti inferiori ai 1.500 euro (il 46% del totale, erano il 50% nel 2012), mentre sale l’incidenza di quelli con redditi compresi tra i 1.500 e i 2.000 euro netti mensili (dal 28% al 31%). Cresce di un punto percentuale anche la fascia superiore (oltre i 2.500 euro), che passa dal 13% al 14%. Gli spread medi applicati ai mutui a tasso variabile sono aumentati leggermente rispetto al 2012, passando dal 3,3% nel I trim 2012 al 3,47% nel I trim 2013. Questo nonostante l’indice Euribor 3 mesi dal IV trimestre 2012 al II trimestre 2013 rimanga stabile attorno ai valori minimi storici dello 0,20%. Gli spread medi applicati ai mutui a tasso fisso nel corso del 2013 sono allineati a quelli registrati nel 2012, per effetto di una diminuzione dell’IRS a 20 anni e dell’ISC medio.
“Viste le attuali e crescenti difficoltà di rapporto con il sistema del credito- osserva Mauro Danielli, Presidente di Mediofimaa – Oggi in Italia solo il 20% dei mutui erogati passa attraverso il canale indiretto dei mediatori, mentre nei mercati più evoluti come Gran Bretagna è pari al 50%. “L’esempio anglosassone è un modello dal quale attingere perché la professionalità del broker è riconosciuta” spiega Danielli “In Italia ora sta accadendo lo stesso: i Mediatori Creditizi abilitati all’attività hanno un profilo professionale dotato di standard tra i più elevati in Europa, sono assoggettati a requisiti d’ingresso più gravosi di quelli richiesti ai dipendenti delle Banche stesse, con esami professionali annui obbligatori, nonché a controlli simili a quelli previsti per gli istituti di credito”.
Si apre, quindi, una nuova prospettiva che pone il mediatore nella condizione di diventare un vero e proprio partner per le banche. Il mediatore seleziona i clienti e a screma le pratiche, riducendo il fattore di rischio e aumentando la qualità, problemi attuali per tutti gli istituti bancari. “La vera partita che si sta giocando tra Banche e Mediatori Creditizi – ha spiegato Vinacci – è proprio tra Partnership e Competizione, il tema del convegno odierno. Le banche continueranno sempre ad avere una quota di mercato importante, ma potranno penetrare maggiormente il mercato grazie a un soggetto strutturato e preparato che intercetti il target del consumatore che cerca un servizio che la banca “generalista” non può offrire.”
Il mediatore, in quanto broker, è la figura che ricerca il miglior prodotto per ogni cliente e lo supporta nella scelta dell’Istituto più adatto al suo caso.
Questo servizio esclusivo diventa anche un elemento distintivo dell’attività del mediatore nei confronti di categorie di professionisti, come agenti immobiliari e promotori finanziari. Ciò che ne deriva è una filiera business to business che genera valore aggiunto alle attività e all’offerta di tali professionisti.
Il cliente può scegliere a chi rivolgersi e oggi ha uno strumento in più, il mediatore, ma servono ancora delle regole chiare affinchè il profilo di questi sia certo ai suoi occhi. “Coopetizione” ha spiegato Danielli “ovvero, cooperare nella competizione. Oggi gli operatori del settore non sono chiamati a giocare una partita l’uno contro l’altro, ma a creare delle regole condivise necessarie per instillare nel consumatore la fiducia indispensabile affinchè si rivolga al mediatore sapendo chi avrà di fronte’’.
