Il mercato immobiliare prova a ripartire: nel 2014 le compravendite sono tornate ad aumentare, con un incremento del 3,6%, dopo anni di contrazioni. E’ questo il trend che emerge dalle analisi condotte dal Gruppo Tecnocasa e presentate oggi a Roma nella Conferenza Stampa congiunta con Confesercenti Nazionale su compravendite, prezzi e mutui nella maggiori città italiane e nella Capitale.
“Ci sono segnali di ripartenza per il settore delle abitazioni, è una notizia positiva che ci fa ben sperare”, commenta il Segretario Generale di Confesercenti Mauro Bussoni durante il suo intervento di apertura dei lavori. “L’andamento del mercato immobiliare commerciale rispecchia, invece, il persistere delle difficoltà nel settore: nel 2014 le compravendite di negozi sono aumentate, ma c’è stata una diminuzione superiore al 3%, sia per i prezzi degli immobili commerciali sia per i canoni di locazione. La stagnazione dei consumi – prosegue Bussoni – si è fatta sentire sul saldo delle aperture e chiusure di nuovi esercizi commerciali: nel 2014 è stato negativo di quasi 25mila unità. Anche nel 2015 registriamo una sofferenza: nei primi quattro mesi il saldo negativo è di 10mila imprese. E la ripresa non è certo aiutata dal fisco che grava oggi sugli immobili: dal 2011 al 2014 il gettito fiscale derivato dalla tassazione immobiliare è quasi triplicato, dai 9,2 miliardi dell’ICI ai quasi 24 del mix IMU più TASI. I negozi sfitti – conclude il Segretario Generale Confesercenti – per mancanza di impresa in Italia sono circa mezzo milione. Si tratta di un processo di desertificazione, più evidente in provincia dove i tassi di mortalità sono dell’11% superiori rispetto alle attività cittadine”.
“Il mercato immobiliare, nel 2014, ha dato segnali concreti di ripresa, soprattutto dal lato delle transazioni”, spiega Claudio Parenti, Consulente Tecnocasa. “Infatti, gli ultimi dati aggiornati ci dicono che c’è stato un incremento del 3,6%. Erano anni che non vedevamo un segno positivo davanti alle compravendite e questo trend potrebbe anticipare l’avvicinarsi della fine di un lungo periodo depressivo. I prezzi sono ancora in ribasso, ma questo, unito alla ripresa dell’erogazione dei mutui, sta riavvicinando al mattone non solo tante famiglie, ma anche tanti giovani in procinto di creare il proprio nucleo familiare. Anche gli investitori, per quanto gravati e in parte anche scoraggiati dalla pressione fiscale, vogliono cogliere nuovamente le opportunità che questo mercato può offrire loro. Sempre più persone quindi stanno cercando casa”.
“Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – conclude Parenti – nel secondo semestre del 2014 i prezzi delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle grandi città del 4,2%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di provincia del 4,6%. A Roma le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 3,6%. Nel cuore della città si muovono prevalentemente investitori; rispetto al dato nazionale, nella Capitale si evidenzia una percentuale più elevata di richieste di monolocali e bilocali”.
I dati in sintesi: il peggio sembra passato, lieve rialzo delle compravendite. Ancora in calo i prezzi, ripartono i mutui.
Il mercato immobiliare sembra uscire lentamente dall’occhio del ciclone che lo ha investito negli anni della recessione. Secondo l’indagine, nei prossimi mesi del 2015, le compravendite potrebbero superare di poco le 440mila transazioni. Prezzi ancora in ribasso, con cali in media per l’Italia del 4,2% ed a Roma del 3,6%. Questo scenario dovrebbe incentivare soprattutto gli acquisti della prima casa, sostenuti da una maggiore erogazione del credito, anche se restano le incertezze sul futuro economico.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate le compravendite residenziali in Italia sono passate dalle 403.124 del 2014 alle 417.524 del 2014. Un trend in leggera ripresa, favorito anche dal calo dei prezzi nelle principali città italiane negli ultimi due anni, che Tecnocasa ha registrato. Si va dalla flessione media più alta che è il -21,9% di Genova, al -18,6% di Torino al -18,1% di Napoli, al -17,4% di Bologna, al -13,1 di Roma al -12% di Palermo e Milano.
Nella Capitale, in particolare, le compravendite hanno registrato, soprattutto per merito dei mesi finali, un incremento del 13,9% nel 2014. Secondo i dati Tecnocasa, fatto cento il prezzo nel primo semestre del 2008, antecedente alla fase più acuta della crisi, nelle grandi città nel secondo semestre 2014 il valore dell’immobile è sceso al 64,5 ed a Roma al 69,8, perdendo rispettivamente il 35,5% e il 31,2%.
Il calo dei prezzi nelle grandi città è stato del -4,7% nel primo trimestre 2013 e del -4,2% nel secondo semestre 2014. Dati leggermente inferiori a Roma dove per lo stesso periodo si ha un -4% ed un -3,6%.
Lo studio presenta anche una analisi della domanda ed offerta: in media nelle grandi città prevale la domanda di trilocali con il 36,6%, seguono i bilocali con il 28,8% mentre i monolocali sono il 3,6%. A Roma richieste maggiori per i bilocali invece che sono il 39,9%, poi a ruota i trilocali con il 36,6% mentre i monolocali arrivano al 6,8%.
L’offerta presenta la seguente situazione: a Roma prevalgono i trilocali con il 38,2% e seguono i bilocali con il 26,5%. Nelle grandi città l’offerta più consistente riguarda sempre i trilocali, ma con il 33,8% seguiti dai quattro locali con il 24%.
La disponibilità di spesa propone significative differenze fra Roma e le grandi città italiane soprattutto per le cifre più contenute: ad esempio fino a 119 mila euro si registra un 24,5% nelle grandi città mentre solo un 4,6% a Roma. La forbice si riduce quando si passa a valutare la disponibilità di spesa fino a 169 mila euro con un 23,1% per l’Italia ed un 10,3% per la Capitale. E scompare sul valore fino a 249 mila euro aggirandosi attorno al 22%. Roma dimostra invece una percentuale più alta di disponibilità di spesa su cifre superiori rispetto alle grandi città italiane: è così per i valori che arrivano a 349 mila euro (26,8% rispetto al 16,8%) e quelli fino a 629 mila euro (18,7% contro l’8,2%).
Per quanto riguarda i mutui, l’importo medio a Roma si aggira nel secondo semestre del 2014 attorno ai 130 mila euro, in Italia attorno ai 110 mila euro. Va sottolineato che in Italia più del 78% dei mutui si muovono fra i 50 mila e i 150 mila euro, a Roma la percentuale è poco superiore al 70%. La durata dei mutui in Italia è fra i 21 e i 30 anni per il 70,9% dei casi, a Roma il 72,3%. Prevale il ricorso al mutuo a tasso fisso a Roma (47,8% rispetto al 36,1% variabile) mentre in Italia la spunta il variabile con il 41,3% (il fisso riguarda il 39,1%). Lo scopo primario del finanziamento riguarda l’acquisto della prima casa: il 91% in Italia, l’80% a Roma. La percentuale di mutui accesi per l’acquisto della seconda casa è pari allo 0,6% in Italia e all’ 1,8% a Roma.
A contrarre i mutui sono soprattutto coloro che hanno età comprese fra i 18-34 anni (il 32,9% a Roma, 39,7% in Italia) e i 35-44enni (40,6% a Roma, 35,7% in Italia). Gli ultrasessantacinquenni sono l’ 1,2- 1,3%. In sostanza l’età media e di 39,9 anni a Roma, leggermente più giovane in Italia: 38,6. Per la maggior parte sono italiani, con percentuali che oscillano dall’88,5% in Italia al 93,6% a Roma. Gli extraeuropei rappresentano il 2,5% in Italia ed un 1,9% a Roma.
Sul mercato delle locazioni si registra un calo nel 2014 sia nelle grandi città (due semestri con un -1,5%) sia a Roma (-0,9% e -1,1%). Singolare il fatto che il motivo della locazione a Roma si divida fra scelta abitativa al 47,5% e trasferimenti per lavoro che tocca un ragguardevole 40,7%. Prevale, sempre a Roma, il canone libero con il 58,2% seguito dal concordato con il 22,6% ed il transitorio al 19,2%.
A Roma, l’analisi della variazione percentuale dei prezzi dal 1998 al 2014 per le principali zone della città evidenzia un incremento di valore del 184,3% degli immobili situati al Centro, del 108,5% di Monteverde-Aurelio, del 105,8% di Villa Ada-Monte Sacro, del 90,3% di Prati-Francia, dell 51,8% di Roma sud. Ma se si prende il periodo che va dal secondo semestre 2007 al 2014 la caduta media dei prezzi è la seguente: -18,8% del Centro, -33,6% di Monteverde Aurelio, al -27,6% di Villa Ada Monte Sacro, -27,2% di Prati-Francia, al -34,1% di Roma sud.
Nel secondo semestre del 2014 la diminuzione dei prezzi nelle macroaree di Roma è stata del -2,8% in Centro, del -4,2% a Roma Sud, del -5,2% a San Giovanni-Roma Est, del -4,1% a Cassia-Torrevecchia, del -2,2% a Prati-Francia ed infine del -2,3% a Monteverde-Aurelio.
